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たった1つ!ワンルーム不動産投資で成功の秘訣を徹底解説

ワンルーム不動産投資

不動産投資の中で、最も手軽に始められる投資はワンルーム不動産投資といえるでしょう。

ワンルーム不動産投資は、将来的に「規模を拡大させやすい」という大きなメリットがあるので、不動産投資の登竜門として最適です。

一方、ワンルーム不動産投資にもデメリットがあるので、それを払拭するための方法を知っておく必要があります。

今回は

  • ワンルーム不動産投資が事業拡大しやすい理由
  • そしてワンルーム不動産投資のデメリット
  • および解消する対策方法

を解説していきます。

ワンルーム不動産投資を成功させて規模拡大しよう

ワンルーム不動産投資で規模を拡大するとは、物件数を増やして不動産投資による収益を大きくしていくということです。

数ある不動産投資の中でも、ワンルーム不動産投資が規模拡大しやすい投資である理由は以下の点になります。

  • 取得費用が低い
  • 経験を積み融資が有利になる

メガ大家」という言葉がありますが、これは多くの不動産を所有して、その不動産から得る収益で生計を立てられるレベルの不動産投資家のことです。

メガ大家になる方法は色々とありますが、まずは取得費用が安価なワンルーム不動産投資から始めるのは常套手段といえるでしょう。

そのワンルーム不動産投資で結果を残せば金融機関からの信頼を得られるので、次に購入する物件の融資審査も通りやすいです。

そのため、規模拡大をして「メガ大家」になる第一歩としては、ワンルーム不動産投資は最適といえるです。

ワンルーム不動産投資が怖いといわれている2つの理由

前項のようにワンルーム不動産投資は規模拡大するキッカケとしては最適ですが、以下の理由で「ワンルーム不動産投資は怖い」といわれているのも事実です。

  • 収益が低い
  • 銀行の融資が満額付きにくい

収益が低い

ワンルーム不動産投資は安価なものが多いので、その分家賃収入も低く収益額も低くなりがちです。

たとえば、家賃収入が年間84万円(月々7万円)のワンルーム不動産投資を行ったときの損益計算をしてみましょう。

損益計算表

以下が前項の損益計算です。

年間家賃収入 年間支出(ローン支払い額含む) 年間収益
84万円 66万円 18万円

年間支出とは、固定資産税や管理会社への手数料、そしてマンション自体にかかる管理費・修繕積立金などです。

今回の損益計算はあくまでシミュレーションですが、上記の例だと年間18万円(月1.5万円)の収益になります。

ワンルーム不動産投資は赤字転落しやすい

もちろん、家賃収入が安価なので経費も安価になりやすいですが、収益額が小さいということは赤字転落しやすいということです。

たとえば、上記のケースでいうと空室が1.5か月(10.5万円分の家賃収入がない状態)つづき、部屋の補修費が10万円かかったら赤字に転落します。

このように、ワンルーム不動産投資は収益額が小さく赤字に転落しやすいという点はデメリットといえます。

これが、「ワンルーム不動産投資は怖い」と言われている1つ目の理由です。

銀行の融資が満額つきにくいから

そもそも、どの種類でも不動産投資は満額(頭機ゼロ)の融資は付きにくいですが、ワンルームマンションは以下の理由で、特に融資が満額付きにくいといわれています。

  • 投資家のみが対象なので買い手が少ない
  • 担保価値が低いと判断されやすい

要は、買い手が投資家のみなので流動性が低く、担保価値が低いと判断されやすいのです。もちろんケースバイケースではあるものの、安価だからといって簡単に満額借入できるわけではありません。

ワンルーム不動産投資は上記のデメリットがあるのは事実なので、このデメリットを払拭するためのコツやポイントを次項以降で解説していきます。

これを知ることでワンルーム不動投資を成功させ、その結果どんどん事業拡大しやすくなるでしょう。

1.ワンルーム不動産投資で融資に承認するコツ

前項で解説したように、ワンルーム不動産投資は満額の融資が付きにくいです。ただ、以下の事項を意識することで、満額…もしくは満額に近い融資を付けることが可能性が高いです。

  • 不動産投資の審査項目を知る
  • 返済比率を意識する
  • 構造と築年数を意識した物件選ぶ

不動産投資の審査項目を知る

まずは、不動産投資の審査項目が以下であるという点を知ることです。

特に住宅ローンで自宅を購入したことがある人は、その違いを知っておく必要があります。

  • 借入者の年収や会社規模など
  • 信用情報
  • 不動産から得る収益
  • 不動産の担保価値

結論からいうと、不動産投資ローンの場合は住宅ローンよりも不動産自体の担保価値、そしてその不動産から得る収益性を重視します。

借入者の年収や会社規模など

「借入者の年収や会社規模など」は住宅ローンの審査項目と同じです。借入者の年収や務めている会社の規模、さらには雇用形態や勤続年数も審査に関係してきます。

信用情報

こちらも住宅ローンの審査項目と同じで、「過去に延滞歴がないか?」などの信用情報も重要な審査項目です。

不動産から得る収益

不動産投資ローンを返済するときの返済原資は、その不動産から得る収益です。そのため、収益性が低い不動産であればローン返済が出来なくなる場合があり、そうならないために金融機関は不動産の収益性を重視します。

不動産の担保価値

不動産の担保価値も住宅ローンの審査項目と同じですが、不動産投資ローンはさらに担保価値を重視します。というのも、前項のように不動産投資ローンを返済するときの返済原資はその不動産から得る収益です。

一方、住宅ローンは「自らの収入」が返済原資であり、不動産投資ローンの返済原資よりは安定しています。つまり、不動産投資の方が返済リスクは高いので、万が一のときのために売却価値(≒担保価値)が高い必要があるというわけです。

返済比率を意識する

融資を受ける上では「返済比率」が重要です。返済比率とは、「年間ローン返済額÷年収」で計算される数値であり、住宅ローンであれば「年収400万円以上は返済比率35%以内」など明確に決まっています。

不動産投資ローンでも返済比率はありますが、公表していない金融機関が多いです。しかし、金融機関によって傾向はあり、その傾向に合致している金融機関で審査を通す必要があります。

そのためには、自分で複数の銀行に通い返済比率についてヒアリングし続けるか、複数の金融機関と付き合いのある仲介会社を探すのか二択になります。

構造と築年数を意識した物件選ぶ

上述のように、不動産投資ローンは担保価値が重要なので、構造と築年数を意識して担保価値の高い物件を選びましょう。そのためには、金融機関が担保価値を算出するための仕組みを知っておく必要があります。

金融機関によって担保価値の算出方法は異なりますし、公表しているわけでありません。ただ、以下の点は担保価値を算出するときの参考になる要素です。

  • 不動産ごとの耐用年数
  • 不動産会社の査定価格

不動産ごとの耐用年数

不動産には耐用年数が以下のように決められています。

  • 木造:20年
  • 軽量鉄骨(厚さ3mm以下):19年
  • 軽量鉄骨(厚さ4mm以下):27年
  • 重量鉄骨(厚さ4mm以上):34年
  • 鉄筋コンクリート造:47年

耐用年数を経過したからといって、その物件の資産価値が必ずゼロになるわけではありません。

とはいえ、耐用年数は法的に定められている期間になりますので、耐用年数と築年数のバランスは担保価値に大きく影響してきます。

たとえば、同じ築20年の物件でも、軽量鉄骨造のワンルームか鉄筋コンクリート造のワンルームかで担保価値は大きく変わるということです。

※国税庁 耐用年数表
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

不動産会社の査定価格

前項の耐用年数は、不動産会社が査定するときは参考にします。事実、木造一戸建ては耐用年数である「築20年」を過ぎると、建物の査定額をゼロにする不動産会社は多いです。

金融機関の担保評価=不動産会社の査定金額ではありませんが、少なくとも前項の耐用年数は意識します。そのため、耐用年数と築年数のバランスは意識すべきです。

鉄筋コンクリート造のワンルームであれば築47年、鉄骨造のワンルームであれば築19年~34年の耐用年数を過ぎると融資が極端に付きにくくなります。

2.収益を落ちにくくするポイントを知る

上述のように、ワンルーム不動産投資に「収益が低い」というデメリットがあるのも事実です。

しかし、規模拡大をするには黒字運営は必須ですし、何より黒字でないと不動産投資している意味がありません。

黒字運営するためには以下の点を理解しておきましょう。

  • 3種類の利回りを理解する
  • 収益はローン金利が重要

そもそもワンルーム不動産投資の収益が小さい理由は、「家賃収入額が低いから」です。そのため、収入減と支出増のリスクを極力抑えることが、収益を大きくするポイントになります。

3種類の利回りを理解する

まずは、そもそも収益性の高い不動産かどうかを判断するため、収益性を測るために重要な以下3種類の利回りを理解しましょう。

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 返済後利回り

利回りとは、簡単にいうと「物件取得費用を何年で回収できるか?」という指標です。仮に利回り10%であれば、物件取得費用を10年(100%÷10%)で回収できるという計算になります。

表面利回り

表面利回りの計算式は「年間家賃収入÷物件価格」となります。不動産投資の広告などに記載している利回りは表面利回りです。

実質利回り

実質利回りの計算式は「(年間家賃収入-年間経費)÷物件価格」となります。つまり、表面利回りに年間経費を加味した利回りなので、表面利回りより現実的な数値になります。

返済後利回り

返済後利回りの計算式は「(年間家賃収入-年間経費-ローン返済額)÷物件価格」となります。実質利回りにさらにローン返済額を加味した数値になるので、3種類の利回りの中では最も確からしい数値です。

収益はローン金利が重要

次に、支出を抑えるために最も重要な金利についてです。仮に、借入額1,200万円、借入期間25年でローンを組んだとき、金利差による支払い額の違いは以下の通りです。

  • 金利2.0%:総返済額15,258,613円、月々返済額50,862円
  • 金利2.5%:総返済額16,149,990円、月々返済額53,834円
  • 金利3%:総返済額17,071,439円、月々返済額56,905円

上述のように、ワンルーム不動産投資は満額の融資が付きにくいので、「審査に通ること」を重視しがちです。しかし、上記のような支払い額の違いがあるので、金利についてもこだわって金融機関を選ぶ必要があります。

そのため、金融機関選びには時間がかかるものですが、不動産経営者として粘り強く各金融機関に交渉しましょう。

3.ワンルーム不動産投資のキャッシュフローを極める

ここまでで、「ワンルーム不動産投資で融資に承認するコツ」と「収益を落ちにくくするポイント」について理解できたと思います。

次は、「収益を落ちにくくするポイント」に関連することですが、収益を「継続的に」あげつづけるために、長期スパンでキャッシュフロー(CF)表をつくりましょう。

CF表を作成することで、将来的な収入源と支出増をシミュレーションできるので、より収益性の高い不動産を選びやすいです。

利回りとCFの違いとは?

上述したように、利回りは「物件取得費用を何年で回収できるか?」という指標でした。一方、CFとは「実際に手元に残るお金はいくらか?」を計算する指標です。

仮に、返済後利回りが3%であれば、物件取得費用を約33年(100%÷3%)で回収できるという計算です。しかし、その計算は以下の点を加味していません。

  • ローンを完済した後
  • 臨時収入(更新料や礼金など)
  • 特別な支出(補修費用など)
  • 空室と家賃下落

CFは上記を加味している上に、20年~30年スパンで「手元に残るお金」を考えます。そのため、利回りよりも手元にどのくらい残るか?という現実的な収益を可視化できます。

CF表を見てみよう

実際に以下条件にてワンルーム不動産投資のCF表を作ってみます。

  • 空室が年間0.5か月発生する
  • 家賃下落が年間1%
  • ローン返済が年間50万円
  • 年間経費が10万円
  • 臨時収入と特別経費は備考欄の通り
年数 CF 家賃収入 臨時収入 ローン支払い 経費 特別経費 備考
1年目 -4 81 50 10 25 不動産取得税
2年目 20 80 50 10
3年目 11 79 7 50 10 8 退去時の補修費
4年目 18 78 50 10
5年目 17 77 50 10
6年目 9 77 7 50 10 8 退去時の補修費
7年目 16 76 50 10
8年目 15 75 50 10
9年目 6 74 7 50 10 8 退去時の補修費
10年目 -17 73 50 10 30 リフォーム&共用部の補修
11年目 13 73 50 10
12年目 4 72 7 50 10 8 退去時の補修費
13年目 11 71 50 10
14年目 10 70 50 10
15年目 1 69 7 50 10 8 退去時の補修費
16年目 9 69 50 10
17年目 8 68 50 10
18年目 -1 67 7 50 10 8 退去時の補修費
19年目 6 66 50 10
20年目 -25 65 50 10 30 リフォーム
21年目 55 65 10 ローン完済

単位:万円

このように、特別な経費があった年のCFはマイナスになることもありますが、長期でプラスになっていれば問題ありません。また、空室と家賃下落も加味しているので現実的ですし、ローン完済後はローン支出がなくなるのでCFは大幅に増えます。

たとえば、事業拡大して3部屋を保有していれば、その3部屋から得る収益で、1部屋のローンをどんどん繰り上げ返済することも可能です。そうすれば、10年以内にローンを完済することも可能なので、収益は大きく向上します。

ワンルーム不動産投資は精度の高いCF表を作りやすい

ワンルーム不動産投資は以下の理由で精度の高いCF表をつくりやすいです。

  • 家賃が安価なので下落額が小さい
  • 支出がある程度固定される

アパート経営などは複数戸所有するので、たとえば「3月末に3部屋同時に空きになった」という状況も考えられ、そうなると家賃の下落額は大きくなります。

また、各部屋で補修費用がかかったり、設備入れ替え費用、そして一棟保有は共用部の修繕費用がかかったりするので支出も読みにくいのです。

一方、ワンルーム不動産投資は家賃が安価な一戸を保有しているので、家賃下落額も小さく、支出も計算しやすいのです。

まとめ

このように、ワンルーム不動産投資は収益が小さく、銀行の融資が満額付きにくいというデメリットがあるのも事実です。

しかし、それぞれ上述した対策があり、デメリットを小さくすることは可能です。

デメリットを小さくできれば黒字運営を継続できるので、その実績をもって事業の拡大がしやすくなります。

その成功を積み重ねることで、メガ大家と言われる「不動産投資で生計を立てる」規模までの投資家になる夢を実現できる可能性はとても高いです。