fbpx

不動産投資はメリットだけじゃない!デメリットを押さえた3つの対策

Real estate investment merit

近年、「投資」という言葉をよく耳にするようになってきました。若い人から年配の方まで、幅広い年齢層の方が投資の話をしていますよね。

実際投資にはさまざまなものがありますが、いま不動産投資が注目を浴び始めています。

不動産投資は、仮想通貨やFXほどハイリターンは期待できませんが、比較的安定したミドルリターンとして昔からある投資です。

しかし実際のところ「不動産投資って儲かるの?」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産投資に興味があるけど、もっとよく知りたいという方のために、メリットやデメリット、さらに不動産投資を成功に導くための3つの対策もご紹介しますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

不動産投資の種類

不動産投資の種類

不動産投資は債券や株と同様、次の二つの方法で利益を得ることができます。

  • インカムゲイン(income gain)
  • キャピタルゲイン(capital gain)

インカムゲインは不動産物件を賃貸することで、継続的に家賃収入を得ること。一方キャピタルゲインは、物件の購入価格よりも高い値段で売却して、売却益を得ることです。

こうした手法は資産運用における基本。今回は前者のインカムゲイン、つまり家賃収入を得る場合の不動産投資を中心にご紹介していきます。

不動産投資のメリットとは

不動産投資のメリットとは

不動産投資は、物件がお金を稼いでくれるので、投資家に大きな労力はかかりません。一旦物件を購入して入居者が決まれば、あとは長期的に家賃収入が期待できます。それでは具体的なメリットをみていきましょう。

安定した家賃収入が入る

不動産投資の最大の魅力は、やはり家賃収入。毎月安定して入ってくる家賃は、不労所得とも呼ばれています。

物件の管理を管理会社に委託さえしておけば、特に自分で何かする必要はありません。もし将来自分が病気になって職を失ったとしても、家賃収入があると心強いですね。

私的年金になる

近年の国の財政赤字により、老後の年金に不安を抱いている方は多いと思います。公的年金の支給は、60歳から65歳まで引き上げられましたが、今後さらに引き上げられそうです。

会社の定年もそれに合わせて引き上げられてはいますが、60歳を過ぎても健康で働いていられるかなんて、不安ですよね。

そんな時の備えとして家賃収入があると、私的年金として老後の生活を支えてくれます。もし投資物件をローンで購入していたとしても、いずれ返済は終わりますから、手元に多くのお金が残ることになります。

そう考えると、若いうちに不動産投資をはじめて、老後までにローンを完済しておけば、家賃がまるまる手元に残り、老後の生活が安定しますね。もしまとまったお金が必要になった時には、売却して現金化するということもできます。

節税効果が高い

不動産投資をしていると所得税と相続税の節税が期待できます。特にサラリーマンなど給与所得がある方は、所得税の還付があるのでかなりお得です。

経費計上により、所得税が還付

サラリーマンは、給与所得に対して給与所得控除や配偶者控除など一律に控除額が定められていて、その他の経費計上は一切できません。しかし不動産投資では税制上の経費計上が認められています。

不動産投資で認められている経費には以下のようなものがあります。

  • ローン利息
  • 管理費
  • 修繕積立費
  • 火災保険料
  • 管理会社への業務委託費
  • 固定資産税
  • 不動産取得税(購入した年のみ)
  • 登記費用(登記した年のみ)
  • 減価償却費

こうした費用を年間受け取る家賃収入から差し引いた金額が、不動産所得とみなされ課税対象となります。それではこれが、なぜ節税になるかというと、次の2つがポイントです。

ポイント①:給与所得と不動産所得が、損益通算できる

給与所得がある方は、不動産所得と損益通算ができるので、もし不動産収入で赤字となれば、給与所得の所得税が戻ってきます。

給与所得の所得税は、12月の年末調整で確定しています。しかし毎年2月から3月に行われる確定申告で不動産収入の申告をする際、給与所得の源泉徴収票も合わせて申告すれば、給与所得で支払った所得税が後から還付されます。

ポイント②:減価償却費の計上で、帳簿上で赤字に⁉

減価償却費は実際にお金を払った経費ではありませんが、経費として計上できます。たとえば建物は経年劣化によって、だんだん古くなって資産価値が下がっていきます。

建物には法定耐用年数が決まっているので、購入した当時の金額を耐用年数に分割し、それを1年あたりの減価償却費として経費計上できます。

つまり減価償却費は帳簿上だけのマイナスであり、実際にお金の動きはありません。ですから実際は赤字でなくても、帳簿上だけみると赤字になるということも起こり得るわけです。もしそうなれば給与所得で支払った所得税が還付されます。

相続税の節税

不動産投資は相続税の節税にとても有効です。なぜかというと不動産物件の相続税の計算には時価を使わず、「相続税評価額」という時価から割り引かれた評価額を使って計算するからです。

「相続税評価額」は、路線価や固定資産税評価額に基づいて計算されますが、およそ時価の3分の1から、4分の1程度まで下がります。

例えば1億円の現金を相続するとします。現金1億円の相続税評価額は1億円です。しかし1億円の不動産を相続する場合、相続税評価額は6千万円から8千万円位まで引き下げられるので、納税する相続税が安くなります。

生命保険代わりになる

不動産投資で物件を購入するにあたり銀行ローンを利用する場合、「団体信用生命保険」(通称、団信)に申し込みます。これはローン申込者が死亡したり後遺障害が発生した時、ローン返済を肩代わりしてくれる保険です。

この保険があると、もし万が一のことが起こっても、残された遺族は家賃収入を引き継ぐことができるので、実質は生命保険と同じ役割になります。もちろん物件を売却して現金化することも可能です。

不動産投資以外への転用も可能

不動産投資をはじめると、10年、20年と長期的に家賃収入を得ていきたいところです。しかし、いつ何が起こるかわかりません。

たとえば赤字経営が続いてローン返済ができなくなった時、自分の住まいとして居住用に転用することが可能です。何かあった時に不動産投資以外の使い方もできるというわけです。

インフレに強い

日本銀行は長きに渡るデフレからの脱却を目指し、2013年からインフレ率2%を目標に掲げています。インフレとは物価上昇率のことで、モノやサービスの値段が上昇すること。しかしインフレが進むと、お金の価値は目減りしてしまいます。

そういうときに強いのが不動産投資。物価が上昇すると、不動産の価格や家賃が連動して上昇するので、資産価値が上がっていきます。またローンを組んでいると、借りたお金の価値が目減りしていく分、固定金利の場合とてもお得になります。

不動産投資のデメリットとは

不動産投資のデメリットとは

たくさんのメリットがある不動産投資ですが、メリットの裏には必ずデメリットが潜んでいます。ついメリットばかりに目が行きがちですが、不動産投資を成功させるためには、むしろデメリットの方に焦点をあてなければなりません。

空室リスク

入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないことがあります。空室が長く続くと、収入はその間ゼロ。しかしローン返済や管理費などは支払わなければならないので、空室が長く続くと赤字が膨らんでしまいます。

空室の原因の多くは、家賃にあると言われています。家賃は立地条件、駅からの距離、施設設備の状態などを総合的にみて適正価格でなければなりません。それなのに近隣の競合物件と比べて少しでも割高であれば、誰も入居してくれません。

それに対して家賃を下げて空室を解消しようと考える人がいます。しかしローンなどの経費を差し引いた後、キャッシュフローが残らなければ、不動産投資をする意味はありません。

ローンの金利リスク

不動産投資をローンで購入する場合、最初に金利タイプを選択します。選べるタイプは、主に次の2つです。

  • 固定金利型ローン(全期間固定金利/固定期間選択型)
  • 変動金利型ローン

昨今は低金利時代なので、金利の低い変動金利型ローンがとても人気を集めています。しかし将来的にインフレが進み金利が上昇してしまうと、ローン返済額が増え、返済できなくなる可能性があるかもしれません。

建物の老朽化リスク

不動産の建物は年数が古くなるにつれ、さまざまな箇所が傷み、壊れてきます。たとえば室内であればエアコンや給湯器の取り換え、クロスやフローリングの張り替え等が必要になってきます。

さらに年数が経つと、キッチンやお風呂などの水回り施設の取り換えも。こうなるとかなりの費用がかかります。またアパート経営の場合、外壁の塗装などの大規模修繕も加わってくるので、莫大な費用がかかります。

こうした建物の老朽化リスクに対しては、日頃から綺麗に保ち、しっかり物件の管理をしておく必要があります。管理会社に任せておけばそうしたことは全部やってくれますが、自分で管理するのであれば、頻繁に現地に行かなければなりません。

自然災害リスク

地震、台風、豪雨といった自然災害や火災は、不動産投資に大きな影響を与えます。皆さんご存知の通り、日本は自然災害が非常に多い国なので、いつどこで何が起こるかわかりません。不動産投資では、そうした事態に備えて火災保険に入っておくのは必須です。

また建物については耐震基準を満たした建物であるかも重要なポイント。耐震基準が満たされていれば、被害を最小限に抑えられるかもしれません。

しかし保険に入っていれば安心というわけではありません。一旦被害を受けてしまうと物件の資産価値が下がってしまう可能性も。賃貸にしても売却にしても、予想を下回る収益になれば、保険金ではまかなえない損失が出ることになるので、その辺は覚悟しておく必要があるでしょう。

家賃滞納リスク

不動産投資に付きものといってもいいのが家賃滞納リスク。入居者が家賃を滞納すると家賃収入が途絶えてしまうので、空室リスクと同様大きな痛手となります。

しかし実際は空室リスクより厄介なんです。もし空室なら次の入居者募集を行うことができます。しかし家賃滞納の場合、入居者に退去してもらえないので、次の入居者を募集することができません。

資産価値下落リスク

建物の老朽化が進むと、リフォームや修繕を加えても入居者が決まらないことがあります。たとえば周辺に新築物件ができた場合、どうしてもそちらに人気が集まってしまいます。すると家賃を下げる必要も出てきます。

あるいは周辺環境の変化によって立地条件が悪化した場合も同様です。たとえばコンビニやスーパーがなくなって利便性が悪くなると、家賃を下げないと誰も借りてくれないかもしれません。

賃借人リスク

賃借人が引き起こすトラブルは家賃滞納だけではありません。たとえば深夜に大音量でテレビを見るといった騒音トラブルや、ペットを無断で飼育するなど、ご近所とのトラブルが発生することもよくあります。

こうした行為は、事前に契約書や重要事項説明書で禁止行為としていることが多いはず。それでも規約を守らない人もいるので、そういう時はトラブル対応が必要になります。不動産会社には入居者審査を慎重にしてもらう必要があります。

不動産投資で失敗しないためには

ここまで不動産投資のメリットとデメリットをご紹介しましたが、不動産投資で失敗しないためには、メリットを活かして、デメリットに対するリスク管理をしていく必要があります。

ここからは不動産投資で失敗しないための、3つのリスク対策をご紹介します。

1 物件選びを慎重に

不動産投資にとって物件選びは命と言っても過言ではないでしょう。物件を選ぶ際は実際に現地へ行き、細かくチェックしましょう。

立地条件の良い物件を

不動産投資において立地条件は、今後の賃貸経営でどれくらいの収益を出してくれるのかという非常に重要な鍵を握っています。注意すべきポイントは次の通りです。

  • 駅から近い
  • スーパーやコンビニなどの商業施設
  • 病院や学校などの施設
  • 治安の良さ

ターゲットとする入居者にもよりますが、基本として抑えておくポイントは共通しています。建物の施設設備は後からいくらでも変えられますが、立地だけは変更できません。ですから現地に足を運び、周辺環境を自分の目でしっかり確かめてみることが重要です。

ニーズとターゲットを明確にする

たとえば駅の近くに3LDKのファミリータイプのマンション一室を購入して、入居者を募集するとします。建物状態もよく、立地条件が良かったとしても、もしそこが大学の近くにあって学生が多く住んでいる町なら、ファミリータイプの需要は高くないでしょう。

つまり周辺環境から入居者のターゲット層をしっかり絞り込んで物件を選ばないと、たとえ良い物件でも収益性が出ない不動産投資となってしまいます。

自分の好みで選ばない

不動産投資の物件を探すために内見に行くと、「住んでみたい!」と思えるような素敵な物件にめぐり合うこともあるかもしれません。しかしちょっと待ってください。自分の好みで投資物件を選ぶのは非常に危険です。

不動産投資の目的は、あくまで収益を得ること。自分の好みでなく、利回りを計算して収益が出る物件かどうかで選ばなければなりません。オシャレでセレブな雰囲気のあの町より、ちょっとダサい下町の物件の方が収益が出そうであれば、そちらを選びましょう。あくまで不動産投資は収益性重視で選ぶことが重要です。

2 余裕のある収支計画

不動産投資はビジネスと同じ。細かい収支計画がなければ、手元にお金が残らずローンが返済できなくなります。基本を押さえて余裕を持った収支計画を作りましょう。

キャッシュフローを確保する

キャッシュフローとは、収入から支出を引いた後に手元に残るお金のこと。これは収益になるので、キャッシュフローが出なければ赤字となってしまいます。

  • 「キャッシュフロー」=「家賃収入」ー(「経費」+「ローン返済」)

帳簿をつけると毎月の収支が明確になるので、ひと月のキャッシュフローも簡単に把握することができます。

しかしここで注意すべきは、毎月の経費の中には損壊や故障といった修繕費用が含まれていないこと。修繕費用が発生した月のキャッシュフローは、もしかしたら大きな赤字となるかもしれません。

そういう事態に備えて、日頃から少しでも多くのキャッシュフローが確保できるよう綿密な収支計画が必要になります。

低金利のローンを選ぶ

ローンを組んで物件を購入するなら、金利が低い銀行がいいに決まっています。しかし低金利のローンを提供している銀行は融資の審査が厳しい傾向にあります。

基本的に不動産投資物件の融資審査は次の二つで審査されます。

  • 申込人の属性(年齢・職業・収入・自己資金など)
  • 物件評価

申込人の属性審査はクレジットカードなどと同じで、信用情報を調べられます。しかし他のローンと大きく違うところは、自己資金という項目が非常に重要視される点。

銀行は不動産投資用の物件に対して、物件価格の100%を融資してくれることは少ないのが現状。自己資金を充てることが前提なので、それが少ないと投資家としての資質を疑われ、審査に通りにくい、あるいは融資額が少ないといったことになりかねません。

また物件評価も厳しくチェックされます。もし申込人が支払えなくなった時に備えた担保物件になるので、土地と建物共にかなり厳しい評価が行われます。

もしローンを借りるとなると、たとえ自己資金をたくさん持っていても、できるだけたくさん融資を受けることを目指して下さい。なぜなら賃貸経営ではいつ何が起こるか分からないので、不測の事態に備えて手元に置いておく現金が必要です。少しでも多く融資を受けられる努力を行いましょう。

出口戦略も忘れない

不動産投資は永遠には続きません。いつか終わりがやってきますが、多くの人はこの終わりを最初から想定していません。物件を購入して将来の夢を膨らませている時に、別れの場面を想定するというのは、難しいかもしれませんね。

しかしこれは出口戦略として不動産投資ではとても重要なんです。それでは終わるタイミングについてですが、次のような時期を迎えたら、不動産を売却して投資を終わらせるのがいいでしょう。

  • 空室率が高い
  • 周辺環境が大きく変化
  • 大規模修繕が必要な時期

高い空室率が続いていて改善の見込みがない場合、すでに需要がないわけですから、物件を手放してもいいでしょう。長引く空室は赤字が増大するだけなので、たとえ物件を取得して間がないとしても、思い切って見切りをつけた方がいい場合があります。

また周辺環境が大きく変わることも重要です。たとえば大学の近くで学生をターゲットにワンルーム物件を貸していたとします。ところが大学が別の場所に移転してしまったら、もうワンルームの需要がなくなりますね。

最後に大規模修繕ですが、これは非常に大きなポイント。マンションの一室であれ、アパート一棟であれ、いずれにせよ大規模修繕では大家が負担すべき修繕費は大きくなります。もし修繕したところで、その先長く賃貸経営が安定すると見込めない場合は、手放した方が賢明です。

3 信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資を行う上で、不動産会社選びはとても大切です。物件選びから建物管理まで、何かと相談にのってもらうことになるので、良心的な会社を選び良い関係を築いていきたいものです。

不動産会社を上手に使う

不動産会社といっても仲介業を行うところと、物件管理までトータルサポートしてくれるところなどいろいろなタイプの会社があります。いずれにせよ、どちらのタイプの会社も不動産のプロなので、たくさんの知識と情報を持っているので頼りになります。

その中でも銀行と繋がりがあって融資が強い不動産会社というのは頼りになります。特に提携銀行などがあり融資実績も多い会社であれば、ローン条件を有利に進めてくれる可能性も。ローン選びは収益性に直結する問題なので、こういう会社はポイントが高いです。

自分の力を過信しない

不動産投資を行っていると、たとえ経験豊かな投資家でも悩みを抱えることがあります。ましてや初心者投資家なら何かと分からないことに直面するでしょう。

そういう時は、全部自分で解決しようとせず、それぞれの分野の専門家に相談し、問題を多角的に見極めていきましょう。大きなトラブルに発展する前に、弁護士、税理士、司法書士、銀行員など、それぞれの専門家に相談することも大切です。

不動産投資で成功するには、知識と情報のアンテナを常に広げておく

不動産投資で成功するには、知識と情報のアンテナを常に広げておく

不動産投資はあまり儲からないという人がいます。しかし決してそんなことはありません。収支計画をしっかり作り物件管理をきちんと行っていけば、成功させることができます。

確かに不動産投資は他の投資と比べて、一気に大きな利益を得られる投資ではありません。しかし投資はリスク分散が重要。いろいろな投資に振り分けていく事で資産を増やしていく事が上手な投資家のやり方です。

その中で不動産投資は有効な投資手段です。デメリットやリスクに対して十分な知識を学び情報を増やしていくと、安定した収益を得られます。そうなるとあなたも不動産投資の勝ち組に入れるかもしれませんよ。